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关于下发《山东省个人住房公积金贷款管理暂行办法》的通知



济银发〔2000188


人民银行(山东省)各中心支行、营业管理部,各国有独资商业银行山东省分行、交通银行青岛分行,烟台住房储蓄银行,各市地财政局、建委:
   
现将《山东省个人住房公积金贷款管理暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。各承办政策性住房金融业务的商业银行要加强与当地财政、建委等部门的配合,加大对个人住房公积金贷款和组合贷款的发放力度,尽量简化贷款手续,减轻贷款人负担,以鼓励个人贷款购、建住房,促进住房商品化和住宅市场发展。各级人民银行要加强对政策性个人住房贷款的监督检查力度,严禁违规办理住房金融业务的现象发生。对执行中存在的问题,要及时向上反映。

 

 

 

二〇〇〇年四月十一日

 

山东省个人住房公积金贷款管理暂行办法


第一章  总 则

 

    第一条  为支持城镇居民个人购买自住住房,规范个人住房公积金贷款业务,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》的有关规定,制定本办法。
   
第二条  本办法所称个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时足额缴存住房公积金的借款人,在购买自住住房时,以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任,申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。

    第三条  住房公积金贷款的审批工作由住房资金管理中心负责,贷款风险由住房资金管理中心承担。各级住房资金管理中心委托承办房改金融业务的国有商业银行具体办理个人住房公积金贷款手续,不得自行办理住房公积金贷款业务。住房资金管理中心按有关规定向受托银行支付手续费。
   
第四条  住房资金管理中心和受托银行应签订办理住房公积金贷款业务的协议,并在其中规定各自的权利和义务。
   
第五条  为了更好的满足城镇居民购房贷款的需求,各级住房资金管理中心可以和受托商业银行共同办理个人住房组合贷款,收益和风险按贷款比例分担。

 

第二章  贷款对象和条件

 

第六条  申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条:

(一)贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人;

(二)具有城镇常住户口或有效居留身份;

(三)有稳定的职业和收人,信用良好,有按期还本付息的能力;

(四)借款人及所在单位已与住房资金管理中心建立正常的住房公积金缴存关系,及时足额缴存住房公积金12个月以上;

(五)具有购买住房的合同或协议,借款人必须是购房合同约定的产权人;所购住房为商品住房、经济适用住房、房改房和上市已购公有住房;

(六)有不低于所购住房全部价款20%的资金作为购房首期付款;

(七)同意以所购住房或贷款人认可的其他住房作抵押并办理房产保险手续,或以有价证券作为质押,或有足够代偿能力的第三人作为保证人。借款人购买期房的,在房屋竣工办理产权证书之前,可由售房单位提供保证并办理抵押备案。
   
第七条  借款人应向住房资金管理中心提供以下材料:
   
(一) 身份证件(指居民身份证、户口本或其他有效居留证件);
   
(二) 合法的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;
   
(三) 借款人稳定的经济收入证明;
   
(四) 抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明;

    (五) 住房资金管理中心要求的其他证明和材料。

 

第三章  贷款的额度、期限和利率

 

    第八条  个人住房贷款额度在中国人民银行和建设部规定的最高限额内,可具体参照以下几个因素计算确定:
   
(一)借款人贷款总额(公积金贷款+商业性贷款)=职工购买自住住房房价×80%;
   
(二)公积金贷款最高额度=(借款人及配偶上一年度月平均工资总额)×12×贷款年限×30%;

    (三)组合贷款中商业性贷款可贷额度=房价×80%-住房公积金贷款额度。
   
第九条  贷款期限的确定一般参照借款人贷款数额、还款能力、借款人到退休年龄的工作年限和借款人意愿由贷款人确定,最长不超过30年。
   
第十条  个人住房公积金代款利率实行低存低贷的原则,5年以下(含5年)按年利率4.14%执行,5年以上按年利率4.59%执行。个人住房公积金贷款利率实行一年一定,于每年11日按相应档次利率确定下一年度利率水平。

 

第四章  贷款程序

 

    第十一条  借款人持本办法第七条所列证明材料向住房资金管理中心提出申请,并填写《个人住房公积金贷款申请审批表》。
   
第十二条  住房资金管理中心对贷款人的资信情况进行考察,在15日内作出准予贷款或不准予贷款的决定,并通知申请人和受委托银行。准予贷款的,申请人接到通知后到受托银行办理以下手续:
   
(一)将自筹资金存入借款人在贷款银行开设的个人存款户内。
   
(二)借款人与承办银行签定《借款合同》和《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》或《保险合同》。
   
(三)以住房作抵押的由借款人到房地产管理部门办理住房抵押登记并由贷款人认可的保险公司办理住房保险。
   
第十三条  住房资金管理中心根据与受托银行签定的委托贷款协议,向银行下达委托贷款通知单。

    第十四条  受托银行按照协议约定的贷款对象、用途、金额、期限、利率、还本付息方式以及住房资金管理中心下达的《委托贷款通知单》为借款人办理划款手续。

 

第五章  个人住房组合贷款

 

第十五条  个人住房组合贷款是指个人所申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用,再同时向银行申请商业性住房贷款,由受托银行为个人同时办理两种住房贷款的一种贷款方式。

第十六条  申请组合贷款的借款人必须同时符合公积金贷款和商业性住房贷款的条件。
   
第十七条  个人住房组合贷款中住房公积金贷款额和商业性贷款额依据本办法第八条规定计算确定。组合贷款期限依据本办法第九条规定确定,组合贷款中公积金贷款期限和商业性贷款期限相同。
   
第十八条  组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款分别执行中国人民银行规定的相应的利率。组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款的合同由受托银行分别签定。
   
受托银行应与住房资金管理中心按公积金贷款和商业性贷款的组合比例计算归还本息和分摊相应的风险。
   
组合贷款的担保和保险为同一标的物并由借款人一并办理有关手续。

 

第六章  贷款的偿还

 

    第十九条  贷款期限1年以内的(含1年)的实行到期一次还本利息,利随本清;贷款期限在1年以上的,一般采取等额本息还款方式或等额本金还款方式,从贷款发生的次月起由借款人按月偿还。

    第二十条  还款期内,借款人可于每年11月份凭借款合同支取本人和配偶及其同住家庭成员的住房公积金用于归还贷款。
   
第二十一条  借款人应恪守借款合同约定,按时归还到期本息。贷款逾期部分按中国人民银行有关规定执行罚息。个人住房公积金贷款和组合贷款可按有关规定办理一次展期。

 

第七章  贷款的担保和保险

 

    第二十二条  组合贷款的借款人应在贷款前一次性办理抵押和保险手续。借人以住房作为抵押物,必须将住房价值全额用于贷款抵押,抵押额不得超过抵押住房现值的80%。
   
采取质押方式的出质人和质权人必须签订书面质押合同,质押率根据有价证券性质在7O%—90%以内确定。
   
采取第三人担保方式的,担保人和债权人要签订保证合同,保证人必须在受托银行存有一定数额的保证金。
   
第二十三条  抵押物在抵押期间;借款人不得将抵押物再次抵押、出租、出售和馈赠。对设定的质物在质押期届满之前,质权人不得擅自处分。
   
第二十四条  借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的,抵押、质押期间,受托银行为抵押物、质押物全部权益的第一受益人。
   
第二十五条  借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并自觉接受贷款人的监督检查。
   
第二十六条  抵押期内,抵押房屋遇统一规划拆迁时,抵押人应事先通知贷款人,并将回迁住房按借款合同抵押房屋价值重新办理抵押。
   
第二十七条  《借款合同》自办毕质押或抵押登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息日止。

    第二十八条  以房产作为抵押物的,借款人应在合同签订前到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险,也可委托贷款人代办有关保险手续。保险期限不得短于贷款期限,投保金额不得低于贷款的全部本息。抵押期内,保险单正本由贷款人保管。
   
第二十九条  抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的毁损,由借款人负全部责任。

 

第八章  借款合同的变更和终止

 

    第三十条  借款合同当事人任何一方,要求解除或变更合同的,必须经合同各方协商同意,依法签订变更协议,在变更协议签订生效之前,原合同继续有效。
   
第三十一条  借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
   
第三十二条  保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
   
第三十三条  抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物和质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。

 

第九章  违约与处置

 

    第三十四条  借款人有下列(一)至(七)项所述情形之一的,住房资金管理中心与受委托银行有权要求借款人提前偿还部分或全部借款,借款人有下列(八)至(十)项所述情形之一的,住房资金管理中心与受托银行有权依法处置借款人的抵押物或质物:
   
(一)借款人未按约定按月归还贷款本息的;
   
(二)借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;
   
(三)未经贷款人同意,借款人将抵押房产转让、出租、改建、赠与或重复抵押,造成贷款人抵押权丧失的;
   
(四)借款人改变贷款用途,挪用贷款的;
   
(五)借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;
   
(六)借款人在借款期间连续停缴住房公积金3个月以上,并且在接到催缴通知后1个月内仍未恢复正常缴存的。
   
(七)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少,而借款人未按要求落实新保证或新抵押或质押的。
   
(八)借款人不按还款计划偿还贷款本息连续超过六个月,或借款期满借款人未按合同规定偿还本息的;
   
(九)借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后,无继承人、受遗赠人或继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的;
   
(十)借款人发生前七款所述情形,但拒绝提前还款的。
   
第三十五条  处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人或保证人追偿;其价款超过部分贷款人应退还抵押人或出质人。
   
第三十六条  因借款人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被抵押或者已经设定抵押权等情况所产生的法律后果,由借款人承担责任。
   
第三十七条  贷款当事人在履行合同过程中发生纠纷,不能协商解决的,可以向经济合同仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院提起诉讼。

 

第十章  附 则

 

第三十八条  城镇居民翻修、建造自住住房申请代款,参照本办法。
   
第三十九条  本办法由中国人民银行济南分行会同山东省财政厅、山东省建委负责修改、解释。

第四十条  本办法自发布之日起实施。

 


 
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